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目前分類:預售屋客變需知與案例分享 (15)

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《隔間尺寸客變圖 & 地坪材質客變圖》

當屋主與設計公司談完設計理念之後,接著設計公司將會依照客變平面圖繪製相關施工圖面,例如隔間的尺寸、門片開口移位的尺度標示、留門框不留門扇、地面材質種類標示...等等

 

 

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《私人領域空間-男孩房、女孩房

接著來到圖面右上角的男孩房空間,由於兒子即將大學考試,需要一個獨立的空間可以專心念書,所以希望房間內一定要有書桌,因此Jimmy以架高臥榻的方式來規劃男孩房,臥榻下放設計抽拉式抽屜,方便儲藏各種物品,將書桌與床頭及臥榻一體性設計,讓空間井然有序,沉澱心情專注於念書上。

 

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圖片來源:天禾美學客變實例-規劃後平面配置圖(私人領域空間)

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《公共領域空間-廚房、客浴室

接下來在餐桌的左方即是寬敞的開放式廚房,由於原先建設公司配置的廚具明顯不敷使用,因此Jimmy在廚房空間做了整體性的規畫,原來一字型的廚具,Jimmy將其規畫成ㄇ字型廚具,以及一座供家人聊天交流的吧檯設計。

 

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圖片來源:天禾美學客變實例-規劃後平面配置圖(公共領域空間)

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《公共領域空間-玄關、餐廳、客廳

在本篇Jimmy將詳細解說平面配置圖的設計動機與目的,先來從屋主的需求條件談起,一家有四口,夫妻兩人,從事貿易業,男主人需要一間獨立的空間來處理工作上的事情,女主人除了協助丈夫工作雜項之外,則是負責一家大小的生活飲食,對於建設公司配的廚具覺得不敷使用,而且也常有朋友到家拜訪,希望能有個寬敞而設備齊全的廚房空間準備餐點招待客人;兒子在台中念高中,離住家坐公車約15分鐘就到了;女兒也在台中當地上班,皆是通勤往返與父母同住,全家有共同聊天交流與共同看影片的聚會習慣,屋主與家庭成員除了要求親子間共同交流的空間需求外,也特別重視獨處與隱私的私人空間。

 

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圖片來源:天禾美學客變實例-建設公司全配圖

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《客變案例前言》

今天Jimmy要來分享一則預售屋客變實例,這是位於台中市七期的案子,建案名稱是由仁山建設公司建造的仁山協和,扣除不可變更的陽台及附屬設施,室內實際客變面積約55坪。屋主委託Jimmy進行客變的時候提到,原先建設公司的格局已經可以接受了,但是仍然擔心日後搬進去住會有各種使用需求不足的問題產生,深怕日後敲敲打打會破壞屋子的結構和管線問題,而且還要再花一筆拆除和砌回的費用,剛好熱心的客服助理將這位屋主介紹給Jimmy,希望我們能夠幫這位屋主的忙,接下來Jimmy將解說此案例中客變的過程與細節。

 

在一開始接到屋主來電委託時,Jimmy先請對方提供建設公司給的電子檔平面圖,但屋主並不了解有這樣的東西,原因在於建設公司的檔案需要有相關的專業軟體才能夠開啟,如果沒有主動要的話,建設公司就不提供給業主了。

 

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9/28,秋意微涼,安心裝潢與天禾美學在秋山堂舉辦的"預售屋客變講座"

是一場很精緻的的座談會,感謝出席的來賓們,也感謝秋山堂工作人員的協助,

讓安心裝潢與天禾美學能夠完美的呈現專業內容。

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預售屋客變宣傳明信片   

九月
丹桂飄香 秋菊飛舞
這是豐收感恩的季節,來秋山吧!


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    接續上一篇的說明,所有客變圖面的部分已經完成,也和建設公司討論施作上沒有其他問題後,屋主也對於空間規劃確認沒問題的話,接著建設公司會針對客變後的圖面,製作一份追加減明細,接著Jimmy還必須協助屋主一一比對建設公司提供的明細表,逐項確定修改型式、尺寸、數量等等,有沒有多報或遺漏或是說明不清的地方,做一個清楚詳細無誤的確認動作,而Jimmy的做法就是將建設公司提供過來的追加減明細表,在各項目的旁邊,以紅色文字註明修改的位置、數量做一個說明(圖十、圖十一),讓屋主可以很清楚的知道客變的費用是用在甚麼地方,退掉哪些,又新增了哪些。

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(圖十:變更追加工程部分明細)

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(圖十一:變更減少工程部分明細)

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    客變後的平面配置圖,在上一篇已經介紹完畢了,接下來還必須針對空間格局的變更,將隔間尺寸一一地清楚標示,提供如圖六的客變後隔間尺寸標示圖給建設公司,做為施工時的依據。

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(圖六:客變後隔間尺寸標示圖)

    因為客變的隔間與原來規劃不同,相對的地坪範圍也會有所不同,Jimmy提供給建設公司的圖面,會將有變動的部分圈起來,並且用文字標註說明,例如木地板與拋光石英磚的完成面高度+-0公分,所以建設公司在施作舖設木地板的區域時,會先完成與拋光石英磚完成面有個2.5~2.7公分落差的水泥打底粉光的高度,需視選用木地板的厚度而定,用來做為舖設木地板的高度,使石英磚和木地板兩種介面交接時的完成面是同樣的高度,而圖面左邊也必須清楚標示檢討圖面時所修改的相關說明(圖七),做為屋主、室內設計公司、建設公司三方面的修改依據。

 

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步驟三:客變後產生圖面,包含:平面配置圖、隔間尺寸標示圖、地坪材質計劃圖、給/排水計畫圖、電器/照明/弱電配置圖。

    對照上一篇的步驟二所提出的幾個客變重點,Jimmy在本篇將一一地為各位網友們講解客變後的空間規劃緣由,請參考圖五的客變後平面配置圖。

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(圖五:客變後平面配置圖)

    第一點:標示1原來的儲藏間改為傭人房,需要一套完整的衛浴,但從亞洲國家的人因尺度95%最大公約數的規範來看(人因工程學),人坐於馬桶處的左右尺度,寬度加起來必須留有至少90公分,但原規劃僅有70公分,使用上感覺狹礙,但傭人也是有人權的,而且這個空間也同時規劃淋浴的功能,所以便將右邊的牆再向外推出20公分,達到110公分,相對的放置床舖的空間也比較大一點,會讓傭人住起來舒適些,也會更有好心情服務雇主。或許之後屋主聘請的傭人來自遙遠的國家,而這間稍微擴大後的傭人房,將來還有空間可提供一個寫字桌供傭人寫書信或收納一些私人物品,這樣的規劃不是更人性嗎?但要提醒一點,因為原規劃的儲藏間是沒有衛浴設備的管線,新設的衛浴空間必定會有給水/排水、衛生管等必要管線,但在垂直上下樓層的住戶該空間未必有規劃衛浴功能,所以管線是不能拉到樓下的天花板下,所以在此衛浴空間的地坪就必須要墊高,但因為距離管道間夠近,建設公司用的衛生管直徑是4”(10公分),在施作高度的完成面,也就是地坪磁磚表面能控制在15公分以下,這樣踏入衛浴間的高度也不會太高,架高的地坪也有足夠的高度規劃排水斜度,使排水、排汙能夠順暢。另外為什麼只移動右邊的牆,而不移動左邊的的牆呢?原因是左邊畫叉叉的位置就是這座建築物的管道間,而下方黑黑的那一塊是建築結構”柱”的位置,都是屬於約定公有的部分,而管道間是用來安設各種管路的通道,所以都是不能更動的。

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步驟二:了解客戶使用空間需求、家庭成員、居住風水考量等因素,以規劃適合之生活空間

    本案例服務的屋主為女性(在此簡稱為X小姐),是個事業成功的女企業家,初次面談後

分析需求如下:

1.家庭成員:X小姐、念中學的女兒、每星期都會前來拜訪同住1、2天的X小姐母親、負責

  打理家務的傭人以及一隻英國老式牧羊犬。

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    前三個單元講述了預售屋客變的注意事項和理論,今天Jimmy就在這裡和網友們分享之前參與的客變案例,位於台中市七期「富宇建設-東方之冠」預售案。讓我們直接進入客變正題吧。

步驟一:請客戶提供建設公司客變需知與圖面電子檔資料

    在進行客變設計之前,Jimmy會請客戶提供建設公司的建築圖面電子檔(圖面資料需包含詳細尺寸與樑柱位置),才能準確進行規劃,並詳細詢問該建設公司的客變需知,讓客變後的設計可順利進行。

    每間建設公司會提供的建築圖面會有些許的不一樣,不過通常會提供的圖面裡,大概都會包含全配圖、毛胚圖(圖一)、水電器具配置圖(圖二)、消防設備圖(圖三)等等。圖一左邊的全配圖也就是一般俗稱的標準屋,就是屋主若不進行客變,屋內所有的隔間、建材設備與水電配置,都會依照建設公司最初的規劃進行施作,和一般的新成屋相當類似。而圖一右邊的毛胚圖也就是毛胚屋,毛胚屋指的是屋內除了建築結構體之外,不會有衛浴、廚具、配線,也不會有舖好的地板和粉刷完成的牆面,雖然可能在房屋總價上會稍微低一些,但未來實際裝修上的費用,不見得比較划算。不過,目前在台中市七期重劃區,不少豪宅建案均是標榜毛胚交屋,好讓豪宅客戶能和自己心中屬意的御用室內設計師,盡情發揮創意。關於毛胚屋的設計及裝修相關知識,Jimmy將來會另外開個主題來說明。

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    能夠找到具有專業素養及良好服務態度的室內設計公司來協助客變,可以說是好處多多。不過,室內設計公司並非萬能,一次完美的客變,取決於室內設計公司、客戶與建設公司三者的良好溝通配合,才能有所成效。Jimmy在此摘錄出幾點在建設公司常見的客變注意事項與客變限制,請有心進行預售屋客變的網友,一定要事先和建設公司確認下列事項:

 

1.退戶限制:客變後的房子若屆時要求退戶,因為已非建設公司當初規劃的標準戶格局,

  通常建設公司會要求客戶需支付違約費用及回復原狀的費用,有些建設公司甚至會以此

  做為拒絕退戶的理由,不可不慎。

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    上一個單元介紹了預售屋客變的優點、收費方式與客變合約的簽訂方式,這個單元Jimmy會繼續和各位網友們分享較深入的客變內容。一般而言,室內設計公司的客變服務內容,應有下列四大重點:

1.客變圖面繪製:與客戶進行客變圖面討論,包含平面配置圖、隔間/地坪材質圖、給水/

  排水圖、插座位置圖、開關/燈具迴路/消防設備圖等相關圖面。

2.協同會談並核對追加減款項:協同客戶至建設公司進行會談並繳交預售屋客變圖面、

  核對需追加或退還之款項明細。

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    相信很多購買預售屋的網友們,經常會遇到建設公司的隔間規劃、建材配備或水電配置不符合自己需求的問題,這時候就會建議委請專業的室內設計公司進行客變。預售屋的好處在於房屋尚未完工,可塑性大,透過適當的客變,就可以得到量身打造的夢想格局,同時有效節省事後裝修的費用,怎麼說呢?簡單列出比較表說明如下:

  室內設計

 規劃時間點

 

希望變更的項目

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